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もくじ
マンションを売る時に不動産会社を変えることはできる？
マンションの売却を開始したものの、なかなか買い手が現れないことは珍しくありません。
マンションの価格、間取り、立地…とさまざまな要因がありますが、その中でも不動産会社が原因の一つになっていることもあります。
特に専属・専任媒介を結ばれている場合は、１社としか契約していないわけですから、不動産会社が優秀でなかった場合には影響も大きいですね。
マンションは、的確な価格、的確な方法で売却すれば自ずと成果は出るもの。不動産会社が要因と思われた場合には、契約している会社を変えたいのは当然です。
媒介契約には「期間」が定められているのをご存知ですか？
この期間途中でも契約解除することは可能ですが、解除の理由やタイミングによっては費用を請求される場合があるので注意が必要です。
今回は、現役不動産営業マンの筆者が、不動産会社を変更する際の注意点をご説明していきます。
マンションが売れない原因が不動産会社にある！と思っている方はぜひ参考にして下さい。
マンションがなかなか売れない！不動産会社を変更することはできる？
価格変更やさまざまな対応策を講じても、マンションが売れない場合には、不動産会社の力不足や営業努力不足である可能性があります。
マンション売却は、不動産会社による広告の打ち方や物件の見せ方によって結果が大きく変わります。
その物件に適した売却方法を行ってくれない不動産会社のままでは、売れるものも売れません。
現在依頼している不動産会社の力量に疑問を感じることがあるのであれば、一刻も早く不動産会社を変えることを検討したほうがいいと言えます。
しかし、売却依頼の際にあなたと不動産会社の間で「媒介契約」というものを締結したことを覚えていますか？
媒介契約の種類にもよりますが、一般的には3か月の契約期間が設定されているはずです。
この媒介契約で定められた期間の満了を待たずして、不動産会社の変更はできるのでしょうか。
結論から伝えると変更は可能です。
ただし、解約の理由や媒介契約の種類によっては、それまでの営業活動にかかった費用を請求される場合があるので注意が必要です。
不動産会社との媒介契約について
不動産会社に売却を依頼した際に締結した媒介契約。
有効期間や、売主都合で契約解除となった場合の違約金についても細かく定められています。
媒介契約時に隅々まで目を通している人は少数かと思うので、媒介契約の種類別に契約解除に関わる部分を説明しておきましょう。
① 一般媒介契約
一般媒介の主な特徴は以下の通り。
- 複数の不動産会社と媒介契約が結べる
- 不動産会社から売主への進捗報告義務がない
- 自分で買主を見つけた場合は直接契約できる
媒介契約の中では、不動産会社と売り主の間の縛りが一番少ないです。
一般媒介の場合は法的な契約期間は定められていないのですが、一般的には3か月で設定します。
一般媒介の場合は、期間途中であっても問題なく解除が可能です。
口頭でも解除はできますが、不動産会社によっては書面による解除申請を求められこともあります。
基本的には売主に解除の意思があれば、無条件で解除することができます。
詳しくは→マンションを売る時の一般媒介契約のメリットとデメリット
② 専任媒介と専属専任媒介の解除
専任・専属専任媒介は、一般媒介に比べて縛りが強くなります。
主な特徴は以下の通りです。
・定期的に売却情報を売り主に報告する義務がある
・レインズ（不動産指定流通機構）の登録が義務付けられている
・売却を依頼できる会社は1社のみ
専任・専属専任媒介の期間は３カ月が上限と決められていますが、通常は上限の3か月で契約を結びます。
また、専任媒介についての解除については、原則下記の条件を満たす場合のみ可能です。
一 乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反
したとき。
二 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を
告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき
上記の文章だけでは具体的に何が解除の条件なのかわからない人もいるでしょう。
解除が認められる具体的な例を挙げると、
- 決められた頻度で売却活動の報告がない
- レインズへの掲載が行われていない
- 囲い込みが行われている
など、宅地建物取引業法で決められている内容を、不動産業者が実施していない場合です。
上記のような明らかに問題となる行動をとっている場合は、媒介契約の途中であっても契約を解除するといいでしょう。
不動産会社が決められたルールをきちんと守っており、誠実に売却活動をしているにも関わらず、一方的に売り主側から契約の解除を申し出たケースがあったとします。
その場合は、「売却活動にかかった実費を不動産会社から売主に請求できる」と標準媒介契約約款で定められています。
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基本的には契約更新のタイミングでの解除をおすすめします
期間中に売り主の都合で一方的な解除をしてしまうと、不動産会社から売却活動にかかった実費を請求される可能性があるのです。
具体的に「売却活動にかかった実費」の内訳としては、以下のようなものが挙げられます。
- 担当者の交通費
- 写真代
- 広告費
- 通信費
- 謄本代
解除の際に請求できる金額は、仲介手数料の上限と同じ「物件価格の３％＋６万円」です。
場合によっては数十万円単位になることも考えられるので、不動産会社側に落ち度がない場合の解除は極力控えましょう。
媒介契約の解除に関してやってはいけないこと
「専任（専属専任）で依頼した不動産会社が、まったくといっていいほど購入希望者を見つけてこない。
けど、媒介期間中に契約解除を伝えると、それまでにかかった費用を請求されるかもしれない。
だったら、今の会社と媒介契約は結んだまま、他の会社にも売却を依頼すればいいんじゃないか？」
と考える人もいるかもしれませんが、専任・専属専任を結んだ状態で他の会社に媒介契約を依頼するのは絶対にやめましょう。
もし、今の不動産会社と専任・専属専任を結んだ状態で他の会社を通じて売買契約が成立した場合、違約金として仲介手数料相当の額を今の不動産会社にも支払わなければいけません。
「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」には、違約金について下記のように記されています。
（文中の甲は売り主、乙は不動産会社です。）
甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼し、これによって売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を違約金として請求することができます。
専任・専属専任媒介契約は、1社にだけしか売却を依頼できない契約だからこその縛りが数多くあります。
前提である「1社のみに依頼」の約束を破ってしまうと、結果として数百万円単位で違約金が発生してしまうので、十分注意しましょう。
専任・専属専任を結ぶ時に1社に絞り込むリスクを軽減させる方法
専任媒介・専属専任媒介を結んでしまうと、1社にだけ絞らなければいけない上に、3か月の期間内での解除は違約金が発生する可能性があります。
しかし、専任媒介・専属専任媒介を結んだ方が、不動産会社は人件費や広告費を割けるので、積極的な売却活動をしてもらいやすくなります。
専任・専属専任のメリットを残しながらも、リスクを軽減する方法として、「媒介契約の期間を1か月としてスタートする」方法がおすすめです。
先ほどもお伝えした通り、専任・専属専任の契約期間は上限が3か月であって、3か月未満であれば問題ありません。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、下記のように伝えてみてください。
あなたの会社とぜひ、専任で媒介契約を結びたいと思っています。
しかし、1社の不動産会社にだけ売却を依頼するのはこちらもリスクが伴います。
最初の契約は、ひとまず1か月で結んでいただけませんか？
1か月経って問題がなければ、次回は3か月で契約を結ばせていただくので。
もし1か月が難しいということであれば、一般媒介の形で他の不動産会社さんにも売却を依頼します。
このように伝えることで、相手の気持ちもくみ取りながら、こちらの意思を伝えることができます。
不動産会社側としても、契約期間が1か月に減ってしまうのはリスクですが、一般媒介で契約を結ばれるよりはメリットは大きいです。
条件を飲んでもらうことができれば、1か月の間売却活動の様子をチェックして、しっかりと活動していない場合は1か月更新のタイミングで契約を打ち切りましょう。
契約を打ち切った後は、一般媒介で様子見の期間を設けましょう
無事、現時点で依頼している不動産会社との契約を打ち切れた場合、次の契約を依頼する必要があります。
先ほど説明した方法で、専任・専属専任媒介を結んでもいいのですが、不動産会社側から断られる可能性もあります。
一番シンプルでわかりやすいのは、一般媒介で複数社と契約を結び、一番売却活動を熱心に行ってくれている会社と専任で媒介契約を結ぶ方法です。
一般媒介はリスクなしで契約を解除できるので、途中で複数社から1社に絞ることは問題ありません。
縛りの小さい一般媒介でも売却活動を頑張ってくれる会社であれば、専任契約を結ぶことでより一層頑張ってくれると考えるのが自然でしょう。
信頼できる不動産会社を手っ取り早く調べるなら、不動産一括査定サイトがおすすめです
売却活動を滞らせないためには、新しく売却を依頼する不動産会社を早急に探す必要があります。
ただ、また一から不動産会社を選定するのは、心情的にもなかなか大変ですよね。
そんな時に役に立つのが、不動産一括査定サイトを活用して、不動産会社に査定・売却を依頼する方法です。
不動産一括査定サイトは、一度物件情報を入力するだけで、複数の会社にまとめて査定の依頼をかけられるサービス。
40以上の査定サイトがある中で、筆者おすすめの不動産一括査定サイトは、NTTデータグループが運営する「HOME4U」です。
日本初の不動産一括査定サイトであり、事前の審査を通過した優良不動産会社としか提携をしていません。
つまり、まとめて複数社に査定の依頼ができるサービスであると同時に、悪徳不動産会社をスクリーニングできるサービスでもあるのです。
複数社に査定を依頼することで、各会社の特徴や担当者の力量を比較できるので、売却力の低い会社に売却を依頼するリスクを回避できますよ。
スマホやPCから3分もあれば査定の依頼が完了するので、ぜひ活用してみてください。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事で詳しく解説しています。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
マンション売却を依頼した不動産会社を変えたい！変更することはできる？まとめ
専任・専属媒介の場合は、期間途中で契約を解除する場合に違約金がかかる可能性はあります。
大切なのは、事前に不動産会社を絞り込む段階で、しっかりと比較・検討する時間をかけること。
焦って1社と専任・専属専任を結ぶのではなく、複数社を比較する期間を設けることで、売却力の低い会社に専任で依頼するリスクを回避できます。
先ほど紹介した不動産一括査定サイト等を活用して、複数社の違いや特徴を見極めるようにしてくださいね。